한 민원인이 국토교통부 전자민원을 통해 생산녹지지역에서 주택법에 의한 대지조성 사업 시행을 위한 지구단위계획수립 가능여부를 질의하였고 국토교통부는 국토계획법 제51조 제1항 제9호를 근거하여 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역으로 판단될 경우 주택법에 의한 대지조성 사업 시행을 위한 지구단위계획수립이 가능하다고 회신한 사실을 독자들의 알권리 차원에서 보도하였습니다.
그러나 상기 내용들을 단순하게 생산녹지지역에서 주택법에 의한 대지조성사업을 위한 주거형 지구단위계획수립이 가능하다고 표현함은 토지소유자 및 개발사업자(부동산관련종사자)들에게 혼란을 초래할 수 있는 사안으로 법령해석과 표현상에 신중을 기해야 합니다.
국토계획법 제51조 제1항 제8호를 살펴보면 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 구역중 하나를 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역이라고 명시하고 있습니다. 이는 지구단위계획구역지정과 계획수립을 위해서는 녹지지역이 개발용도의 용도지역으로 변경이 선행되어야 한다는 의미입니다.
또한 지구단위계획수립지침을 살펴보면 지구단위계획으로는 용도지역과 용도지구사이의 용도를 변경하지 못하도록 하고 있습니다.(예 녹지지역을⇒주거지역으로 변경하는 것, 주거지역을⇒상업지역으로 변경하는 것 등) 단 세분화된 용도지역과 용도지구는 변경 할 수 있고(예 제1종일반주거지역을⇒제2종일반주거지역으로 변경하는 것, 일반공업지역⇒준공업지역으로 변경하는 것 등) 도시기본계획에 반영된 역세권(터미널등)개발이나, 1만㎡이상의 군사교정시설등의 이전부지에 한 하여는 예외적으로 용도변경을 허용하고 있습니다.
더욱이 생산녹지지역이란 농지법에 의한 농업진흥지역등(우리가 흔히 말하는 절대농지입니다) 농지가 집단화 된 일단의 토지에 대하여 결정하는 용도지역으로 이를 개발용도인 주거·상업·공업지역으로 변경하는 것은 쉬운 일이 아닙니다.
결론적으로 생산녹지지역은 지구단위계획 가능여부가 아니라 용도지역 변경 가능여부가 최우적으로 검토되어져야 합니다. 그럼 녹지지역이 주거·상업·공업지역으로 변경되기 위해서는 어떠한 절차가 있어야 할까요?
먼저 도시계획의 체계는 도시기본계획⇔도시관리계획(용도지역분야)⇔지구단위계획 분야가 상호 연계되고 실현되도록 하는 체계로 이루어져 있습니다.
그러므로 개발성격의 용도지역으로 지정되기 위해서는
첫째 도시계획상 최상위 계획인 도시기본계획에 적합해야 합니다. 즉 도시기본계획상 개발가능용지로 분류되어 있어야 합니다.
둘째 도시기본계획을 바탕으로 하여 용도지역을 결정하는 도시관리계획상 개발용도지역으로 결정되어 져야 합니다.
셋째 지구단위계획구역지정과 지구단위계획이 결정 되어야 합니다.
이렇듯 현재 보전목적의 용도지역들이 개발되기 위해서는 여러 단계의 도시계획 절차를 거쳐야하고 그 과정상 다양하고 복잡한 법리검토와 법적절차가 있음을 상기시키고 보도함으로서 이로 인한 불필요한 오해와 피해를 방지할 수 있을 것으로 보여 집니다.
