거제시 상동동 덕산3차아파트 입주민들이 건설사인 덕산종합건설을 상대로 아파트 분양가 부당이득금 반환청구소송을 준비해 파장이 예상된다.

입주민들에 따르면 덕산종건이 지난 2010년 덕산3차임대아파트를 분양으로 전환하면서 과다한 택지비와 건축비 등을 근거로 분양가를 산정해 분양가가 높게 책정돼 분양자들이 부당하게 피해를 봤다며 소송을 준비중이다.

12일 덕산3차베스트타운 입주자 대표회의에 따르면 지난 10일 오후 7시 관리동 2층 주민집회실에서 ‘분양대금 부당이득 반환청구소송’ 관련 주민설명회를 개최하고 16일부터 24일까지 소송 참여자 접수를 받는다.

이날 설명회는 법무법인 ‘청명’의 변호사 및 사무장이 주민들을 상대로 소송에 관한 제반업무들을 설명하고 질의응답 시간도 가졌다. 법무법인 청명은 이미 덕산3차아파트와 승소사례금 10% 조건으로 소송계약을 체결한 것으로 알려지고 있다.

덕산3차의 분양가 부당이득 반환청구 움직임은 지난 11월 경남도의 임대아파트 분양가 구조개선 조치 이후 거제시에서는 처음 시도여서 움직임이어서 다른 아파트단지 입주민들로부터 관심을 끌고 있다. 이에 앞서 중곡동 덕산2차아파트도 이 같은 소송을 제기한 것으로 알려지고 있다.

거제시, 신중론 제기하며 담당부서와 반드시 협의 당부

집단소송 움직임에 대해 거제시는 매우 신중을 기해야 한다는 입장이다. 소송 여부는 입주민들이 최종 판단하겠지만 소송을 제기하기 전 반드시 담당부서와 협의해 자료도 수집하고, 승소 가능성을 타진하는 게 옳다는 조언이다. 또 승소를 한다 해도 반환금이 소액일 경우 입주민들에게 실익이 돌아가는지도 면밀히 따져봐야 한다는 것.

거제시 건축과 송근섭 담당계장은 “경남도의 공공임대아파트 분양전환가격 승인업무 처리방안에 따라 거제시내 분양전환 아파트 분양가를 잠정 재산정해 본 결과 부당이득금 반환청구소송 대상이 될 수 있는 아파트가 없지 않지만, 금액은 미미한 수준이라고 자체 판단했다”면서 “소송을 권고할 입장은 아니지만 만약 소송을 준비한다면 관련 자료를 기꺼이 제공할 계획이니 반드시 시와 협의를 해 달라”고 당부했다.

한편 거제시는 현재까지 1만6천여세대의 임대아파트를 건설, 대부분 분양으로 전환하고 일운면 동성그린아파트를 비롯해 1800여세대를 연차적으로 분양전환할 계획이다.

쟁점은 분양가 산정 근거인 표준건축비와 실건축비 차이

분양가 부당이득 반환청구소송의 핵심은 건설사가 공공임대아파트를 분양하면서 투입된 실 건축비가 아닌 상한가인 표준건축비를 근거로 분양가를 산정한데 따른 것으로 건설사가 부당하게 취득한 이득을 입주민들에게 반환해야 한다는 것.

이와 관련 경남도는 최근 공공임대아파트 분양전환가격 승인업무 처리방안을 수립해 도내 일선 시·군에 시달, 분양전환 과정에서의 부당한 가격산정과 이로 인한 피해를 사전에 예방하기로 했다. 법원도 표준건축비를 분양가 산정의 주요 근거로 삼은 것은 문제가 있다며 부당이득을 돌려주라는 같은 맥락의 판결을 잇따라 내기도 했다.

경남도, 분양가 처리방안 시달하고 부당한 가격산정 피해 예방 지원

경남도의 처리방안 주요내용에 따르면 시장·군수는 임대사업자가 분양전환 승인신청을 하면서 상한가격 표준건축비 100%로 제출하더라도 이에 따를 필요 없이 임대사업자가 임대아파트의 취득세 신고 시 제출한 과세자료를 이용해 실 건축비 확인 후 이를 근거로 분양전환가격 산정·승인처리가 가능하도록 했다.

시장·군수는 임대사업자가 표준건축비로 분양전환 승인신청을 한 경우 먼저, 실 건축비 자료제출을 요구하고 임대사업자가 이에 응하지 않을 경우 취득세 신고 시 제출한 과세자료를 이용해 실 건축비로 인정 분양전환가격 산정을 하면 될 것이며, 이와 같이 업무를 처리함에 있어 과세자료를 실 건축비로 인정하는 것에 대해 임대사업자에게 다시 한 번 의견을 묻는 절차를 거친 후 분양전환 승인 처리해 향후 예상되는 소송 등 민원발생에 대비하도록 했다.

이러한 방법으로 이미 분양전환 완료된 아파트에 대해 분양가격을 재 산정한 후 임대사업자에게 부당이득금 반환권고 등의 조치가 가능하도록 했다.

경남도에 따르면 취득세 과세자료를 실 건축비로 인정한 2013년 8월 13일 서울중앙지방법원의 판결과 8월 21일 경남도의 임대아파트 분양가 부당이득 구조개선 발표 후 이어진 부당이득금 반환 청구소송에서 잇따라 경남도의 방침을 뒷받침하는 판결이 이어지고 있다.

지난 10월 17일 청주지방법원은 청주시 상당구 소재 부영아파트 분양전환 289세대의 부당이득금 반환 청구소송에서 취득세 과세자료를 실 건축비로 인정해 세대 당 작게는 668만 4천 원부터 많게는 1336만 9천 원 상당의 부당이득금을 반환토록 판결했다.

11월에는 창원지방법원에서도 창원시 진해구 남명플럼빌리지 270여 세대에 대한 소송과 관련해 법원 주관 감정 재평가와 창원시로부터 제출받은 취득세 과세자료 등에 근거해 화해권고 결정으로 남명산업개발 주식회사에서 수분양자에게 세대당 5백만 원을 지급하라고 결정했다.

이는 경남도의 방침과 같이 취득세 과세자료에 근거한 실 건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정해야 한다는 것을 법원에서도 인정한 결과이다.

특히, 남명플럼빌리지의 경우 법원의 종국판결에 이르기 전에 사업자가 수분양자들과 부당이득 반환금에 대한 법원의 화해권고 조정을 수용했는데 이는 임대사업자가 스스로 부당이득금을 반환하는 좋은 선례가 됐다는 점에서 타 사업자에게도 확산 될 수 있는 계기가 됐다고 경상남도는 평가했다.

이러한 결과는 현재 창원지방법원에 소송 진행 중에 있는 김해시 장유 갑오마을 4단지 외 4개단지 1200여 세대의 부당이득금 반환청구 소송에도 영향을 미칠 것으로 기대 된다.

그러나 분양가 승인권을 가진 일선 시장·군수들은 도의 지침에도 관련 규정 정비 등 법제화가 뒤따르지 않아 실제 분양가 산정에 어려움을 호소하고 있다.

경남도는 “8월 대책발표 이후 타 광역·기초자치 단체로부터 관련 업무에 대한 문의가 쇄도하고 있고, 이해 당사자로부터의 직접민원도 전국적으로 이어지고 있다”며 “임대아파트 분양전환가격 산정 제도개선을 지속적으로 국토교통부에 건의하고 있다”고 밝혔다.

임대아파트 분양가 분쟁은 대법원이 2001년 "공공임대주택 분양전환가격의 건설원가 산정은 상한가격을 의미하는 표준건축비가 아닌 실제 건축비(택지비+건축비)를 적용해야 한다"고 판결하면서 전환점을 맞았다.

그러나 정부나 지방자치단체는 관련 규정을 정비하지 않아 주민들이 업체를 상대로 힘겨운 법적 투쟁을 해야 하는 상황이 계속됐다.

이에 따라 경남도는 지난 8월 시장 군수들이 분양가를 승인할 때 표준건축비가 아닌 취득세 신고자료를 이용해 실건축비를 산정하도록 하고 이미 분양된 아파트도 분양가를 재산정해 부당 이득금을 반환하도록 사업자에 권고하도록 조치한 바 있다.

도는 이어 창원과 김해지역 분양 전환 임대아파트 일부를 대상으로 특별감사를 벌여 사업자가 가구당 300만~1천400만원의 부당이익을 취한 사실을 확인했다고 발표하기도 했다.